Os compradores de hipotecas estão comprando taxas fixas de curto prazo

Se você pensar na dívida do consumidor quase recorde de hoje e no ritmo quase recorde de aumentos de juros, uma coisa é clara. Os mutuários estão presos em um dos ciclos de aumento de taxas mais extenuantes da história do Canadá.

No entanto, com base em sua seleção de durações, os compradores de hipotecas acreditam cada vez mais que os aumentos descontrolados das taxas serão revertidos dentro de 12 a 24 meses.

Dados de Estatísticas do Canadá mostram que a porcentagem de mutuários que escolhe um ano e dois anos taxas fixas mais que dobrou este ano.

Na última contagem em agosto, quase um em cada cinco mutuários (19%) escolheu um prazo fixo de um ou dois anos. Isso é acima de apenas 8% um ano atrás.

Claramente, cada vez menos pessoas querem se comprometer a longo prazo com taxas pouco atraentes como 5,25%, que é 200 pontos-base acima da média de 15 anos de taxas fixas e variáveis ​​de cinco anos. (Há 100 pontos base, ou bps, em um ponto percentual.)

Cada vez mais, as pessoas querem jogar o jogo de “venda a descoberto e refinanciamento”. Em outras palavras, comprometa-se com uma taxa de curto prazo para que possam redefinir em 2023 ou 2024.

Supondo que a recessão de 2023 limpe o excesso de demanda econômica e não tenhamos mais inflação choques, essa estratégia deve funcionar (observe a palavra “deveria”).

A recompensa

Seu ciclo médio de aumento da taxa do Federal Reserve durou 21 meses desde que o Fed começou a mirar a taxa de fundos federais em 1982, de acordo com Chatham Financial.

A alta máxima no ciclo do Fed durante este período foi de 425 pontos base. Desta vez, é provável que suba muito mais – 500 a 525 pontos base, dependendo do mercado de futuros em constante mudança. expectativas.

Uma taxa de fundos federais em algum lugar na faixa de 5% deve ser suficiente para reduzir a inflação para a meta de 2%.

Por que encurtar?

As taxas fixas de um ano e dois anos permitem que o mutuário evite qualquer risco de aumento das taxas durante esses períodos. Isso contrasta com as taxas variáveis, que quase certamente aumentarão mais 50 pontos-base ou mais.

Agora avance de 12 a 24 meses. Se os rendimentos dos títulos caírem significativamente – o que normalmente acontece quando começam a precificar os cortes nas taxas do banco central – as pessoas que optam por taxas fixas de curto prazo hoje poderão mudar para taxas fixas significativamente mais baratas.

O risco

Tudo isso soa muito bem no papel, e é exatamente assim que o seu realmente tocaria – supondo que eu tenha um hipoteca hoje.

Mas eu não sou você. As circunstâncias e o nível de conforto de todos são diferentes.

O ponto importante a ser lembrado é que o gerenciamento de risco é sempre a tarefa nº 1. Os planos mais bem elaborados geralmente se perdem e, como ouvimos do presidente do Fed, Jerome Powell, na quarta-feira, os bancos centrais são mais propensos a apertar demais do que não apertar demais.

Além disso, várias incógnitas podem fazer com que a inflação permaneça mais rígida por mais tempo.

Considere isto. Se você pegou um ano fixo com a menor taxa nacional sem seguro disponível hoje (5,65%) e as taxas são 200 pontos base mais altas em 12 meses na renovação, você consideraria um aumento de pagamento de $ 472 em um período de amortização de 25 anos. Hipoteca de $ 400.000 – ou $ 118 por mês mais pagamento, para cada $ 100.000 emprestados.

E eu seria negligente se não mencionasse o avô de todos os ciclos de aumentos de juros surpresa: 1978 a 1981. Naquela época, em 1978, os mercados achavam que tinham a inflação sob controle. As taxas dobraram em 26 meses e quase triplicaram em 42 meses. Este é claramente um caso historicamente excepcional, mas doloroso.

Segurança primeiro

Dados os riscos acima, o jogo de ano fixo não é adequado para a maioria, especialmente aqueles sem redes de segurança financeira significativas. Os mutuários bem qualificados que desejam ter mais certeza de enfrentar essa tempestade devem optar por pelo menos um mandato fixo de dois anos.

Se a inflação continuar e o Fed e o Banco do Canadá precisarem aumentar as taxas, esse prazo de dois anos fornece um ano adicional de proteção das taxas.

Escolha também um credor com multas justas de pagamento antecipado, se possível. Dessa forma, se as taxas caírem até o final do próximo ano (não uma previsão), você pode quebrar a hipoteca para refinanciar mais cedo, com apenas uma multa de três meses de juros.

Os compradores de hipotecas podem esperar uma taxa de teste de estresse mais fácil?

Aconteça o que acontecer, lembre-se de que ninguém pode sincronizar com precisão as taxas de hipoteca. Confiar nas expectativas e no histórico do mercado para sua estratégia de taxas é repleto de armadilhas. Mas pelo menos sabemos de uma coisa: os canadenses não podem tolerar taxas de hipoteca entre 6% e 7% por muito tempo. Isso significa que há um limite de taxa, e não estamos tão longe. Este ciclo de taxas crescentes, portanto, terminará – provavelmente em meses ou trimestres, não em anos.

Taxas fixas de longo prazo começam a cair ligeiramente

Os custos de financiamento de hipotecas de cinco anos – aqueles vinculados ao mercado de títulos – caíram mais de 40 pontos-base nos últimos nove dias de negociação.

Como resultado, os credores menores começaram a cortar as taxas fixas de cinco anos em 10 a 20 pontos base. Até agora, nenhum grande banco se mudou. E com base no verão passado – quando os rendimentos de cinco anos caíram 100 pontos-base sem nenhum corte significativo nas taxas bancárias – eu não esperaria cortes sérios nas taxas fixas dos grandes bancos no curto prazo.

As menores taxas de hipoteca disponíveis em todo o país

PRAZO NÃO SEGURADO FORNECEDOR SEGURADO FORNECEDOR
1 ano fixo 5,65% Banco alternativo 5,14% Busca de hipoteca
2 anos fixo 5,47% O simples 5,14% Busca de hipoteca
fixo 3 anos 5,49% O simples 4,99% Busca de hipoteca
4 anos fixo 5,49% O simples 4,99% Busca de hipoteca
5 anos fixo 5,29% Banco alternativo 4,94% CanWise Financeiro
10 anos fixo 5,94% HSBC 5,94% HSBC
Variável 5,45% Hipoteca Maratona 4,75% Algo
híbrido de 5 anos 5,50% HSBC 5,56% Escócia eHOME
HELOC 5,85% mandarim N / D N / D

As taxas mostradas no gráfico anexo são de quarta-feira de provedores que anunciam taxas on-line e emprestam em pelo menos nove províncias. As taxas de seguro aplicam-se a quem compra com menos de 20% de entrada ou a quem transfere uma hipoteca segurada pré-existente para um novo credor. Taxas sem seguro aplicam-se a refinanciamentos e compras acima de US$ 1 milhão e podem incluir prêmios de taxa de credor aplicáveis. Para provedores cujas taxas variam de acordo com a província, sua taxa mais alta é mostrada.


Robert McLister é analista de taxas de juros, estrategista de hipotecas e editor da MortgageLogic.news. Você pode segui-lo no Twitter em @RobMcLister.