O fundador de Tim Hortons gastou até US$ 10 milhões por ano para subsidiar seu resort de luxo na Nova Escócia

Como você valoriza um imóvel quando não há outro igual?

Está no centro de uma disputa entre o Fox Harb’r Resort no Estreito de Northumberland e os assessores fiscais da Nova Escócia.

Os proprietários dizem que uma avaliação de US$ 19,9 milhões usada para fins de imposto de propriedade é muito alta, devido às enormes perdas do complexo, que chegam a milhões todos os anos.

“A avaliação não reflete corretamente o valor de mercado na data prescrita”, disse a Fox Harb’r Development Ltd. em seu último recurso, apresentado esta semana ao Conselho de Utilidades e Revisão da Nova Escócia.

O resort não está satisfeito com a redução em sua avaliação de 2020 emitida pelo Tribunal de Apelação de Avaliação da Nova Escócia no mês passado.

O tribunal baixou a avaliação de US$ 21 milhões para US$ 19,9 milhões, mas ainda bem acima dos US$ 5,7 milhões que a Fox Harb’r Development disse valer.

Fox Harb’r sinônimo de luxo

O resort fechado de 401 hectares tornou-se sinônimo de luxo na Nova Escócia desde que foi inaugurado em 2000.

A magnífica instalação inclui um campo de golfe de campeonato, marina, pista de jatos particulares e hangar, vinha, estábulos e santuário de faisões.

Ron Joyce, o bilionário cofundador da rede Tim Hortons, desenvolveu o resort de luxo. Joyce faleceu em 2019. (A imprensa canadense)

Ron Joyce, o bilionário cofundador da cafeteria e cadeia de fast-food Tim Hortons, desenvolveu o resort perto de sua cidade natal, Tatamagouche.

Os registros da disputa fiscal revelam que até sua morte em 2019, Joyce subscreveu perdas operacionais, que atingiram um pico de US$ 8 milhões a US$ 10 milhões por ano.

Os gerentes de seus herdeiros reduziram as perdas para US$ 1,5 milhão a US$ 2 milhões por ano, de acordo com as provas apresentadas na apelação.

Para equilibrar, eles estão construindo novas casas e planejando um desenvolvimento de 48 unidades.

Um bem comunitário, não um investimento

Fox Harb’r diz que Joyce construiu o resort como um legado e um ativo comunitário, não um investimento.

Jeff Cuzner, diretor de imposto de propriedade comercial da empresa de serviços imobiliários CBRE, apresentou um relatório em nome do recurso da Fox Harb’r, dizendo que nenhum comprador em potencial “consideraria reproduzir o assunto como ‘é, dada sua localização e desempenho fiscal ‘.

A Fox Harb’r diz que Ron Joyce construiu o resort como um legado e patrimônio comunitário, não um investimento. (Rádio Canadá)

“A localização do assunto é inferior… Fox Harb’r está localizado em uma área remota sem centro populacional ou amenidades”, escreveu Cuzner.

Os proprietários argumentaram que, como a estação nunca gerou lucro e depende de doações anuais dos proprietários para operar, “seu valor não pode ser estimado com precisão por suas receitas”.

Eles disseram que uma estimativa mais justa deveria ser baseada no valor de venda de outras oito propriedades de golfe com acomodações na Nova Escócia e na Ilha do Príncipe Eduardo.

A Fox Harb’r disse que as propriedades mais comparáveis ​​foram Glen Arbor em Halifax, avaliada em US$ 91.705 por buraco, e Crowbush em Prince Edward Island em US$ 158.000 por buraco. Usando essa métrica, os campos e equipamentos de golfe da Fox Harb’r valem US$ 125.000 por buraco ou US$ 3,375 milhões. Ele avaliou a Loja do Fundador em US$ 1,6 milhão.

Fox Harb’r ‘incomparável’ no NS

O Diretor de Avaliação da Property Valuation Services Corporation (PVSC) rejeitou esta abordagem.

A corporação Crown, que define a avaliação de propriedades na Nova Escócia, disse que nenhuma outra propriedade de golfe se compara à Fox Harb’r.

“Além de ter acomodações inigualáveis ​​por qualquer outra instalação de golfe na província, o Fox Harb’r inclui muitas comodidades que nenhuma das outras propriedades pode oferecer”, disse o advogado do PVSC, Robert Andrews, durante a apelação do tribunal.

Fox Harb’r tem um campo de golfe profissional. (Rádio Canadá)

Ele valorizou o resort como uma entidade única, mas usou métodos diferentes – as acomodações foram avaliadas pelo rendimento, enquanto os custos do campo de golfe foram avaliados pelo custo, o alojamento e os lotes foram avaliados por comparação direta.

Em seu recurso ao Conselho de Utilidades Públicas e Revisão, a Fox Harb’r disse que “os valores atribuídos a todos os componentes da avaliação são muito altos e inconsistentes com o valor de mercado e com as disposições da lei de avaliação”.

“A avaliação foi incorretamente ponderada em relação a uma abordagem de renda e não considerou uma avaliação de comparação direta que seria uma base relevante para atingir o valor apropriado. A avaliação foi baseada na premissa de que a propriedade era única e lhe dava mais peso do que o valor real valor de mercado no qual deveria se basear”, disse o advogado da Fox Harb’s, Michael L Ryan, no recurso apresentado ao Conselho de Utilidades e Revisão da Nova Escócia, divulgado em 1º de novembro.

Importante para o condado de Cumberland

A Property Valuation Services se recusou a comentar dizendo que defenderá a avaliação perante os reguladores.

A Fox Harb’r não respondeu a um pedido de comentário.

Em setembro de 2022 Entendimento Em uma entrevista em podcast com Huddle, uma publicação de comércio marítimo, o presidente da Fox Harb’r, Kevin Toth, se recusou a discutir o valor dos impostos pagos ao município local, dizendo que “estamos em uma disputa com eles agora”.

Fox Harb’r tem uma pista de jatos particulares e hangar. (Rádio Canadá)

Ele disse que o resort gasta US$ 7 milhões por ano em bens e serviços na Nova Escócia e investiu mais de US$ 125 milhões no desenvolvimento do resort. Opera seu próprio sistema de água e esgoto e mantém as estradas na propriedade.

O prefeito do condado de Cumberland, Murray Scott, disse que o resort atrai pessoas de todo o mundo para a área “por vários motivos, alguns possuem propriedades, alguns vêm para serviços, alguns vêm para o jogo de golfe”.

“Fox Harb’r é uma grande parte do condado de Cumberland em termos do valor avaliado desta propriedade, em termos do que isso significa para os impostos para o município, sem dúvida”, disse ele. “Isso é muito importante para o condado de Cumberland.”