Aumentos de taxas adicionam uma nota de hesitação ao mercado imobiliário

53 Lynndale Road. no bairro de Scarborough Bluffs. Listada a um preço inicial de US$ 4,2 milhões, a casa foi vendida após 16 dias no mercado por US$ 3,9 milhões.Ciprian Dumitrascu/Ciprian Dumitrascu/Soare Productions

O mercado imobiliário de outono da área de Toronto está entrando na reta final de 2022 com compradores desanimados, falta de estoque e a mesa definida para taxas de juros mais altas em dezembro.

O clima cauteloso de novembro segue um outubro sombrio que viu as vendas na área da Grande Toronto caírem 49,1% em relação a outubro de 2021, de acordo com o Toronto Regional Real Estate Board.

O preço médio do GTA caiu 5,7% em relação ao ano anterior, para US$ 1,089 milhão no final de outubro.

Rochelle DeClute, corretora da DeClute Real Estate Union Realty, diz que o aumento das taxas de juros compensou a queda do preço médio. Os caçadores de casas que alinham uma hipoteca pré-aprovada e não compram antes que ela expire descobrem que são aprovados por menos cada vez que solicitam uma renovação.

“Eles são pré-aprovados por um determinado preço e esse preço continua caindo”, diz ela. “Foi desanimador.”

Enquanto isso, o dinheiro da família que impulsionou muitos compradores e compradores de primeira viagem durante os picos de preços durante a pandemia não está tão prontamente disponível”, diz DeClute.

As gerações mais velhas viram suas carteiras de investimento diminuir, diz ela, e as taxas de juros mais altas estão tornando menos atraente para os pais obter uma linha de crédito de capital próprio em suas próprias casas para ajudar a sustentar seus filhos adultos.

Embora esse movimento tenha feito sentido quando as taxas estavam baixas e os preços das casas disparavam, os pais ficam mais hesitantes quando os preços estão caindo, diz ela.

Com os preços caindo, DeClute diz que sua equipe está certificando-se de que os vendedores são sérios antes de aceitar uma listagem.

Preparar casas para venda é caro para os agentes, que investem na encenação com móveis novos, pintura e paisagismo em alguns casos.

“Nós realmente precisamos ter uma boa conversa sobre a motivação deles”, diz ela. “Precisamos ter muita certeza de que eles estão prontos para vender e não apenas testando o mercado.”

Alguns proprietários veem uma propriedade em seu bairro vender rapidamente e esperam o mesmo resultado, diz ela. Se a sua própria casa persistir, é difícil para os proprietários não a levarem para o lado pessoal.

“A realidade de passar por isso é algo para o qual os vendedores não estão preparados”, diz ela.

Ainda assim, algumas casas são vendidas com várias ofertas, especialmente se tiverem um preço pedido de menos de US$ 1 milhão.

A Sra. DeClute menciona uma venda recente no leste de Toronto. A agente Melanie Wright listou a casa geminada na 36 Ashland Ave. com um preço pedido de $ 999.000 e atraiu 20 lances.

Seis das ofertas foram agrupadas em torno do topo, diz DeClute, e a casa foi vendida por US$ 1,415 milhão.

Imóveis nas faixas de preço mais altas também estão vendendo, mas um pouco mais devagar do que nos últimos anos, diz DeClute.

Em Scarborough Bluffs, o agente Rick DeClute listou uma grande casa em 53 Lynndale Rd. com um preço inicial de US$ 4,2 milhões. A casa foi vendida após 16 dias no mercado por US$ 3,9 milhões.

A média de dias no mercado em outubro foi de 21, alta de 61,5% em relação aos 13 dias do mesmo mês do ano passado.

As novas listagens, por sua vez, caíram 11,6% em outubro em relação a outubro do ano passado.

Tradicionalmente, muitos proprietários aproveitaram um mercado em queda para negociar.

Mas os agentes dizem que alguns compradores em potencial parecem relutantes em assumir mais dívidas após uma série de aumentos nas taxas de juros pelo Banco do Canadá, que elevou sua taxa de referência para 3,75%.

Pritesh Parekh, corretor de imóveis da Century 21 Legacy Ltd., diz que incentiva os potenciais compradores a entender o impacto em seu orçamento se as taxas de hipoteca aumentarem ou se enfrentarem dificuldades econômicas.

“Eles deveriam estar fazendo as perguntas que eu não acho que as pessoas faziam há dois anos”, diz Parekh, que tem experiência em finanças. “Por mais que o teste de estresse ajude, faça seu próprio teste de estresse.”

Fotos do interior da 53 Lynndale Rd. A média de dias no mercado em outubro foi de 21, um aumento de 61,5% em relação aos 13 dias do mesmo mês do ano passado.Ciprian Dumitrascu/Ciprian Dumitrascu/Soare Productions

Parekh diz que os compradores também estão analisando mais profundamente as letras miúdas dos contratos de hipoteca do que no passado. Quebrar uma hipoteca de prazo fixo, por exemplo, muitas vezes vem com multas pesadas.

Ele espera que o mercado permaneça lento pelo resto de 2022.

Mas alguns clientes estão considerando uma atualização em 2023, já que o preço médio mais baixo no GTA atinge mais as residências unifamiliares.

Mas uma tendência contínua que explica em parte o estoque apertado e os baixos números de transações no momento é que as pessoas geralmente querem manter a propriedade original.

Ele aponta para um cliente que morava em um condomínio com sua família. Ele comprou uma casa para a família e manteve o condomínio como propriedade de aluguel.

Parekh diz que os proprietários que venderem agora terão que aceitar um preço mais baixo para sua propriedade atual, mas na maioria dos casos eles economizarão mais na nova propriedade. Ele aponta para os números de outubro do TRREB, que mostram que o preço médio de uma casa isolada no GTA caiu 11% ano a ano, para US$ 1.372.438. Para uma geminada, o preço médio caiu 6,2%, para US$ 1.079.393.

O preço médio das casas geminadas no GTA caiu 3,9% ano a ano, para US$ 919.903.

O preço médio dos condomínios, por sua vez, subiu ligeiramente 1,8%, para US$ 716.515.

Parekh prevê que o mercado entrará em breve em sua típica desaceleração sazonal em dezembro, e o Banco do Canadá tem outra reunião de política agendada para 7 de dezembro.

“À medida que nos aproximamos do final do ano, há a história iminente de outra alta de juros.”

Stephen Brown, economista sênior do Canadá na Capital Economics, observa que o banco central parece mais dócil recentemente, mas acha que a inclinação parece prematura após um aumento no emprego e uma aceleração no crescimento salarial em outubro.

Brown ressalta que o governador do Banco do Canadá, Tiff Macklem, deixou a porta aberta para outro aumento de 50 pontos base em dezembro, mas muitos moradores de Bay Street agora esperam um aumento de 25 pontos base.

Brown espera que o banco suba em dezembro e novamente em janeiro.

Olhando para o futuro, a DeClute espera que as negociações desacelerem ainda mais nas últimas semanas do ano.

Mais proprietários planejam se inscrever nos primeiros meses de 2023, mas alguns esperam que os preços se recuperem na primavera. A Sra. DeClute considera isso improvável.

O impacto das taxas de juros mais altas tende a atingir os mutuários cerca de 12 a 18 meses após o início do aumento da taxa, diz DeClute. Ela, portanto, recebeu imediatamente as primeiras ligações de proprietários preocupados.

Um comprador que comprou durante a pandemia planejou manter a casa por cerca de cinco anos e depois usar o produto de uma venda para financiar sua aposentadoria. Mas o aumento das taxas tornou esse plano inviável.

“Ele está convencido de que o mercado continuará caindo e quer sair disso.”

Ela também ouve de famílias que têm um fluxo de caixa mais apertado do que quando compraram sua casa. Alguns têm filhos que participam de atividades caras, como hóquei e dança, e acharão difícil se esticar para fazer pagamentos de hipotecas a taxas mais altas.

A Sra. DeClute diz que alguns estão controlando os números e decidindo simplificar suas vidas.

“Eles dizem: ‘Não preciso estar neste bolso’ ou ‘não preciso dessa casa enorme’.”