A bolha imobiliária canadense estourou? Depende do seu ponto de vista

É importante, no entanto, definir parâmetros que definam as bolhas para ter uma melhor aderência ao mercado imobiliário

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Alguns economistas afirmam que a bolha imobiliária canadense estourou. Os mercados imobiliários de fato desaceleraram consideravelmente desde seu pico em fevereiro e março, mas, infelizmente, as bolhas econômicas são notoriamente difíceis de identificar e muitas vezes não são observadas até depois de terem estourado.

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Provavelmente seria necessário definir parâmetros que definam as bolhas para ter um melhor controle dos mercados. Por exemplo, a bolha é definida por um colapso nos preços das casas, nas vendas ou em ambos? O movimento do mercado deve ser medido do pico ao vale, ou considerado mês a mês ou ano a ano? Quanta queda nos preços e vendas constitui uma bolha estourada, em vez de apenas flutuações normais de mercado em resposta a mudanças na demanda ou estruturas regulatórias?

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Uma análise dos indicadores do mercado imobiliário revela rapidamente que qualquer conclusão sobre o estado dos mercados imobiliários depende dos benchmarks usados ​​para estudá-los. As comparações de pico a vale sugerem quedas de preços muito maiores do que as comparações ano a ano revelam. Os benchmarks não são tão significativos para comparar as vendas em declínio, que caíram significativamente ano a ano e de alto a baixo.

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Um relatório recente da RBC Economics concluiu que a desaceleração esperada nas vendas e nos preços das casas foi resultado do aumento das taxas de juros. O RBC espera que as taxas de juros subam ainda mais e projeta que “o preço de referência nacional cairá 14% do pico (trimestral) ao vale”.

Mais uma vez, os preços de referência podem diferir dos preços médios, que não levam em consideração as diferenças na qualidade e tamanho da habitação ao longo do tempo. A atividade de vendas durante uma recessão pode mudar de casas maiores e de qualidade superior para casas menores e de qualidade inferior; portanto, qualquer mudança nos preços médios não representará a mudança no preço de uma casa média.

Ao mesmo tempo, alguns mercados imobiliários experimentarão um declínio maior nas vendas e nos preços do que outros. Por exemplo, o relatório do RBC mostra que a atividade imobiliária em Calgary mostrou mais resiliência do que em Toronto.

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Considere que o MLS Home Price Index (HPI), que leva em conta diferenças no tamanho e qualidade da habitação, caiu 1,3% em Toronto em outubro em relação ao mesmo período do ano passado, enquanto Calgary cresceu 9,1%.

Os declínios de pico a vale também foram mais pronunciados em Toronto do que em Calgary. O HPI de Calgary caiu 4,2% em outubro, após atingir o pico em maio. Em Toronto, o índice caiu 18% em relação ao pico de março. O relatório do RBC observou que os preços mais baixos em Toronto já retornaram metade dos ganhos obtidos durante a pandemia.

A queda das transações imobiliárias é maior do que a dos preços. As vendas de outubro caíram 49% em Toronto em relação ao mesmo período do ano passado. Outros grandes mercados imobiliários registraram quedas anuais menores, incluindo Vancouver de 45,5% e Montreal de 35%. As vendas anuais de casas em Calgary caíram ainda menos, em 14,9%.

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A queda de 49% nas vendas constitui um estouro da bolha? Considere que as taxas de juros ultrabaixas introduzidas no início da pandemia impulsionaram o crescimento das vendas, de modo que, em comparação com 2019, mais 60.000 casas foram vendidas em 2020 e mais de 170.000 foram vendidas em 2021 no Canadá.

Este ano, uma reversão do regime de taxas de juros traz os mercados imobiliários de volta aos níveis pré-pandemia. Mesmo com taxas de juros crescentes, a Canadian Real Estate Association prevê mais vendas em 2022 e 2023 do que em 2019. Previsões de vendas mais altas do que antes da pandemia sugerem que a demanda por habitação provavelmente será forte quando a poeira baixar sobre as taxas de juros.

Não há como negar que os mercados imobiliários canadenses experimentaram uma desaceleração perceptível e esperada desde fevereiro. Isso constitui uma bolha de rebentamento? A resposta está em sua perspectiva.

Murtaza Haider é Professor de Gestão de Propriedades e Diretor do Urban Analytics Institute da Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis é um veterano do setor imobiliário. Eles podem ser contatados no site do Boletim Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.

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